'오락가락' 부동산 세제가 전세난 부추겨

 

<'오락가락' 부동산 세제가 전세난 부추겨>

 

'보증금에 과세' 전셋값 더 올려

한국의 부동산 정책은 '냉탕'과 '온탕'을 번갈아 오가긴 했지만 일관된 흐름을 갖고 있다.

부동산 경기가 좋을 때는 세금 부과와 대출 규제를 하고,집값이 떨어질 때는 규제를 대폭 완화해 경기를 활성화했다.

하지만 이명박 정부 들어 부동산 정책의 이 같은 룰이 깨졌다.

그때 그때 변하는 상황에 맞는 대책을 내놓다 보니 시장에 혼란이 가중되고 있다.

전세 대책이 대표적이다. 정부는 전세대란을 해소하기 위해 소형 · 임대주택 공급을 늘리고 전세 대출을 확대하겠다는 정책을 최근 발표했다.

하지만 정부는 올해 1월1일부터 전세 임대인에게 '소득세'를 부과하고 있다.

정부의 논리에는 타당성이 있다.

△ 이미 세금을 부과하고 있는 '월세' 임대인과 형평성을 맞출 필요가 있고

△ 3주택 이상 보유자에게만 세금을 부과하기 때문에 서민들에게는 피해가 없다는 것이다.

하지만 시장에서는 전세로 임대하던 주택 보유자들이 월세로 전환하도록 유인하는 부작용을 낳고 있다.

전세금의 이자 수익을 크게 떨어뜨린 저금리 정책도 전세대란의 한 요인으로 지적되고 있다.

정부는 또 부동산 거래 활성화를 위해 다주택자에 대한 양도세 중과를 2012년 말까지 유예해 놓고서도 고가 주택에는 취득세를 두 배로 높여 거래를 위축시켰다.

게다가 3월 말 끝나는 총부채상환비율(DTI) 규제 한시적 완화 조치를 연장할 것인지 여부에 대해서도 어정쩡한 태도를 보이고 있다. 저축은행의 부동산 프로젝트 파이낸싱 대출 부실을 해결하는 방식도 '과감한 구조조정'과 '공적자금 손실 최소화' 원칙 사이에서 갈등하고 있다.

김현아 건설산업연구원 연구위원은 "기본적으로 부동산 세제를 어떻게 가져갈지에 대한 청사진이 없다는 게 문제"라고 말했다.

 

한국경제 | 2011.01.20 18:33 | 서욱진 기자 | 기사보기

 

 

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<오락가락 부동산 세제>전세씨 마르는데 보증금에 과세…"세금만큼 전세금 올릴 것"

 

- 주택거래 늘리겠다…양도세 완화해 놓고 취득세 감면 축소
- 집값 9억 넘으면 세금 2배로 껑충

2008년 글로벌 금융위기 이후 집값은 떨어졌고 거래도 위축됐다. 주택 매입 수요가 전세 수요로 몰리면서 전셋값이 크게 올랐다.

정부가 이 같은 문제를 해결하기 위해 지난해 8 · 29대책을 발표했다.

실수요 거래 활성화와 서민주거 안정을 정책 목표로 제시한 물가안정대책(지난 13일 발표)도 같은 맥락이다.

하지만 가장 효율적인 정책 수단의 하나로 꼽히는 세제에서는 정반대의 효과를 내는 정책들이 나오고 있다.

정부가 시장에 주는 신호가 일관되지 않아 혼란을 가중시키고 있다는 비판이 나오고 있다.

◆ 갈피 못 잡는 부동산 세제

올해 1월1일부터 전세보증금에 대해서도 소득세를 내야 한다. 물론 '3주택 이상 보유자로 전세보증금 총액이 3억원을 초과하는 금액'으로 과세 대상을 제한했고, 초과금액의 60%에 정기예금 이자율을 곱한 금액만 과세대상 소득으로 정하는 등 범위를 좁혔다.

예컨대 보증금 총액이 6억원이라면 3억원 초과분인 3억원의 60%인 1억8000만원이 과세 대상이 되고, 여기에 정기예금 이자율(연 4% 가정)을 곱한 720만원 정도가 소득으로 간주된다. 여기에 소득세율 6~35%를 적용되면 세금으로 적게는 43만원,많게는 250만원을 내야 한다.

이 같은 정부의 정책은 1주택자(기준시가 9억원 초과주택은 제외)가 아닌 경우 월세에 소득세를 매기고 있는 것과 형평성을 맞추기 위한 조치다. 하지만 전세보증금 과세는 기존 전세 임대인들이 월세로 돌아서게 만드는 요인으로 작용하고 있다.

전셋값 상승을 부추기는 요인이라는 지적도 있다.

요즘 전세시장은 물량이 절대적으로 부족한 공급자 중심이기 때문에 세금 부담이 세입자에게 그대로 전가될 가능성이 높다. 작년 9월부터 12월까지 전국의 월별 전셋값 상승률은 0.6~1.0%로 불안 조짐이 뚜렷했는데도 정부는 전셋값에 '기름을 붓는 세제'를 시행했다.

정부는 부동산 거래를 활성화하겠다면서도 실제로는 이에 역행하는 정책을 펴고 있다.

정부는 다주택자에 대한 양도세 중과(50~60%) 완화의 일몰 시한을 2012년 말까지 2년간 연장했으면서도 주택 수요에 직접적인 영향을 미치는 취득세 감면 대상은 대폭 축소했다. 올해부터 고가주택 보유자와 2주택 이상 보유자는 상당한 취득세 세금 부담을 새로 떠안아야 한다.

특히 부동산 시장에서는 취득세 감면이 영구적인 것으로 알고 있었던 터라 감면 축소를 더 큰 충격으로 받아들이고 있다.

◆ 시장 혼란과 불만 가중

부동산 세제가 통일성을 갖지 못하면서 각종 부작용이 나타나고 있다.

서울 용산의 M중개업소 사장은 "3주택자들 가운데 상당수가 세제 혜택을 받을 수 있는 임대사업자로 등록하지 않고 있다"며 "집주인들이 소득세 부담을 체감하는 시점부터 전셋값은 더 큰 상승 압력을 받을 가능성이 있다"고 말했다.

마포의 A중개업소 사장도 "목돈이 없어 수천만원씩 올라간 전세금을 감당하지 못하는 세입자에게 기존 전세금에 월세까지 내라는 사례까지 심심치 않게 나타나고 있다"며 "집주인들이 세금 회피를 위해 전세보증금을 축소하는 '다운 계약'을 하려는 시도도 있다"고 설명했다.

취득세 감면 축소도 시장을 왜곡시키고 있다.

서울시가 운영하고 있는 서울부동산정보광장에 따르면 고가 주택이 많은 서울 강남구의 주택거래 건수(계약일 기준)는 8 · 29대책이 나온 작년 8월 208채에서 9월 229채,10월 445채,11월 608채,12월 574채 등으로 늘어나는 추세였지만 올 들어 지난 18일까지는 73채로 곤두박질쳤다.

압구정에 사는 김모씨(52)는 "중개업소에서 취득세 부담 때문에 사려는 사람이 없다고 한다"며 "나처럼 실수요로 고가 주택 한 채를 가진 사람에게 취득세 감면 축소는 '마른 하늘에 날벼락'"이라고 하소연했다.

◆ 부동산 세제의 방향성 찾아야

전문가들은 정부가 부동산 세제를 일관되게 운용할 필요가 있다고 지적했다.

노영훈 조세연구원 선임연구위원은 "양도세 중과 완화 연장과 취득세 감면 축소는 서로 상반되는 정책"이라며 "특히 주택 가격이 9억원을 초과하는 순간 2배의 취득세를 물린다는 것은 상식적으로 있을 수 없는 일"이라고 강조했다.

현진권 아주대 경제학 교수는 "기본적으로 한국은 부동산 관련 세금이 경제협력개발기구(OECD) 회원국에 비해 높아 감세 쪽으로 가야 한다"며 "이번 정부 들어 '거래세는 낮추고 보유세를 높인다'는 원칙이 지켜지지 않고 있다"고 말했다.

박재룡 삼성경제연구소 수석연구원은 "세제는 재정 상황과도 연관된 것이어서 부동산 시장에 미치는 영향만 갖고 얘기할 수는 없다"면서도 "부동산 정책과 세제는 서로 상충되지 않는 게 바람직하다"고 조언했다.

 

한국경제 | 2011.01.20 18:33 | 서욱진/김재후/유승호 기자 | 기사보기

 

 

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<오락가락 부동산 세제> 저축銀 부실 PF처리 캠코에 쏟아지는 눈총

 

- 사들인 부실자산 매각 손실... 저축銀에 다시 떠넘겨

금융시장의 최대 불안 요인으로 꼽히는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 문제를 처리하는 정부의 방식도 '어정쩡하다'는 비판을 받고 있다. 정책금융기관인 자산관리공사(캠코)가 저축은행이 보유한 부실 PF를 처리하는 방법이 '사후정산 방식'이어서 저축은행의 부실을 한두 해 지연시킬 뿐 깨끗하게 정리하지 못하고 있다는 비판을 받고 있다.

저축은행은 부실 PF 자산을 캠코에 넘기더라도 '추가로 발생하는 손실'을 그대로 떠안아야 하는 구조다.

저축은행의 장부상 부실자산이 없어졌는데도 부실 위험은 그대로 남는다는 얘기다.

캠코는 2008년부터 저축은행에서 368개 사업장의 부실 PF 자산 6조1000억원을 인수했다.

이 가운데 캠코가 매각해 정리한 자산은 3000억원(30곳)에 불과하다. 나머지 5조8000억원(338곳)은 그대로 갖고 있다.

캠코는 저축은행으로부터 부실 자산을 사들이는 대신 현금이 아닌 채권을 줬다.

'자산이 실제로 매각되는 시점에서 정산한다'는 조건을 달았다.

매각으로 인해 손실이 발생하면 해당 저축은행이 전적으로 책임을 져야 한다는 것이다.

여기에 저축은행중앙회가 보증까지 섰다. 3년 이내에 캠코가 매각하지 못하면 해당 저축은행이 되사가야 한다.

이 같은 사후정산 방식은 저축은행들의 자구노력 의지를 떨어뜨리고 구조조정을 지연시켰다는 비판이 적지 않다.

이건호 한국개발연구원(KDI)국제정책대학원 교수는 "사후정산 방식은 문제를 해결하는 게 아니라 업계가 자체적으로 문제 해결을 할 수 있는 시간을 주자는 것에 불과하다"고 비판했다.

주용식 저축은행중앙회장도 "사후정산 방식은 기금 손실을 극도로 꺼리는 캠코에 일방적으로 유리한 방안"이라며 "이 때문에 일부 저축은행들은 캠코 매각을 거부하기도 했다"고 말했다.

한편 캠코는 이날 '저축은행 PF 사업장 정상화 추진단'을 신설,정상화가 가능한 PF 사업장에 대한 분류 및 선별적인 지원에 나서기로 했다.

부실 저축은행에 공적자금을 과감히 투입하기보다는 사업장을 되살리는 방식으로 저축은행 구조조정을 지원하겠다는 것이다.

캠코 관계자는 "30여개 사업장이 추가로 정상화될 가능성이 높은 것으로 보고 있다"고 말했다.

 

한국경제 | 2011.01.20 18:33 | 이호기/안대규 기자 | 기사보기