<전세流民> 정부가 외면하는 5가지 -주택수급 평형,지역,시기

<전세流民> 정부가 외면하는 5가지

 

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1. 소형주택 품귀 ... 중대형만 넘친다

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● 주택수급 평형,지역,시기 '미스매치'가 전세난 불 질렀다

 

- 건설사, 분양가 상한제 피하기 위해 소형 주택 공급 기피

 

 

정부가 전세난을 심각하지 않다고 오판하는 첫 번째 요인은 주택수급상 평형,지역,시기 등 3대 '미스 매치'를 제대로 파악하지 못한 것이다.

국토해양부는 주택보급률이 올라가고,미분양 주택이 쌓여 있는 통계를 보고 주택시장이 안정상태라고 해석한다.

수요자가 원하는 중소형이 수도권에서 철거 이주시기 등에 맞춰 제때 공급되지 못하는 실상을 제대로 보지 못하거나 외면하고 있는 것이다.

◆ 수도권 중소형 입주물량 30% 불과
미분양 내지 미입주 아파트는 잠재적인 전세물건이어서 전세난을 해소하는 데 도움을 주는 게 정상이다.
그러나 미분양 주택 중 세입자들이 기피하는 전용면적 85㎡ 초과 중대형 아파트 비중이 50~70%나 된다는 게 문제다.

수도권은 중대형 미분양 주택 수가 2009년 1월 1만9219채에서 작년 11월 2만367채로 늘어났다. 총 2만9189채인 수도권 미분양 주택의 69.8%다.

작년 11월 말 기준으로 수도권의 준공 후 미분양 주택 8897채 가운데 약 84%인 7463채가 중대형 아파트다.

이는 건설사들이 분양가 상한제 적용을 피하기 위해 2007년 11월 말까지 대거 분양승인을 신청하면서 당시 인기를 끌었던 중대형 아파트 공급에 치우쳤기 때문이다. 박원갑 부동산1번지 부동산연구소장은 "정부가 집값 불안을 잠재우려고 분양가 상한제를 민간택지로 확대하는 것까진 좋았는데 부작용으로 소형 전세주택 공급 위축을 불러와 전세난이 심화됐다"고 말했다. 2005년을 전후한 다주택자 양도세 중과 조치도 마찬가지다. 향후 높은 자본차익을 안겨줄 '똘똘한 한 채'를 보유하려는 추세에 맞춰 민간 건설사들이 중대형 공급에만 열을 올리도록 했다.

◆ 수도권 입주물량,지방보다 더 감소
전세 수요가 가장 많은 곳은 역시 수도권이다. 올해 수도권과 지방 입주물량이 모두 줄어들지만 수도권의 입주물량 감소폭이 지방보다 더 크다.

부동산 정보업체 부동산114에 따르면 올해 전국 아파트 입주물량은 19만채로 작년 대비 35.9% 감소할 전망이다.

지역별로는 작년 11만4000채가 입주했던 경기도의 올해 입주물량은 4만8000채로 57.6% 감소할 전망이다.

지방은 12만8000채에서 8만3000채로 34.8% 줄어들 것으로 예측됐다. 한마디로 지역적인 미스매치 문제가 불거질 수 있다.

수도권에서도 서울 도심에서 25㎞ 이상 떨어진 김포 동탄 파주운정 등 2기 신도시에 입주물량이 집중돼 있다.

학교와 직장에서 멀리 떨어진 2기 신도시에 입주물량이 몰려 서울 주민들이 전셋집을 옮기기가 더욱 어렵다는 얘기다.

◆ 주택공급 시기 조절에 실패
전세수요 측면에서는 재개발,재건축에 따른 철거이주,1인 가구 증가 등으로 신규 수요가 급증하고 있다.

하지만 정부는 이 같은 수요량을 예측조차 못해 공급시기를 조절하는 데 실패했다.

김승배 피데스개발 대표는 "결과적으로 정부는 인구 구조의 빠른 변화를 미리 내다보지 못해 총주택 공급량과 공급 시기,공급 크기 등 3대 정책에서 실패했다"고 말했다.

 

한국경제 | 2011.01.11 | 장규호 기자 | 기사보기

 

 

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2. 동시다발 재개발 … 전세수요 폭증

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● 주택수급 평형,지역,시기 '미스매치'가 전세난 불 질렀다

 

- 강북 뉴타운·강남 재건축 … 서울만 5만8000여채 철거

 

전셋값 급등의 주요 요인 중 하나는 이명박 대통령이 서울시장 시절 시작한 뉴타운 등 대규모 재개발 · 재건축 사업이 본궤도에 오르면서 철거가 이뤄져 전세 수요를 발생시키고 있다는 점이다. 오윤섭 닥터아파트 대표는 "올해 서울에서만 재개발 · 재건축 이주로 주택 5만8000여채가 사라지고 이주 인원도 10만명에 이를 전망"이라며 "입주물량 격감과 이주 수요 증가는 전셋값과 주택 가격을 밀어 올리는 압력요인이 될 것"으로 내다봤다

◆ 재개발 · 재건축 강남북 동시 집중
뉴타운 사업이 진행 중인 서울 동대문 · 성북 · 서대문구는 물론 강남에서도 재건축 철거 이주로 전세 수요가 급증하고 있다.

재건축이 추진되는 서울 대치동 청실1 · 2차 아파트 단지는 오는 6월께 이주를 시작할 예정이다.

최근 사업시행인가를 받은 데 이어 3월쯤 관리처분총회를 거쳐 이주 일정을 확정한다.

1378채 대규모 단지여서 전세시장에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 인근 중개업소들은 예상하고 있다.

서울시내 주요 재개발 재건축 사업장들은 청실1 · 2차처럼 가뜩이나 달아오른 전세시장을 자극할 전망이다.

부동산 경기 침체로 그동안 사업이 주춤했던 각종 정비사업들이 올 들어 본격적인 속도를 낼 것으로 예상되기 때문이다.

 

◆ 사업장 주변 전셋집 못 구해
각종 정비사업으로 철거주택 수가 크게 늘어나고 있다. A건설 관계자는 "부동산 경기가 불확실해 지연됐던 사업들이 상당수 올해로 이월된 데다 관리처분 단계에 임박한 사업장이 늘어나 재개발 재건축 단지에서 철거되는 주택물량이 지난해보다 늘어날 것"으로 예상했다.

부동산정보업체 부동산1번지에 따르면 현재 이주 중이거나 이주를 앞둔 강북 재개발지역은 쌍문1구역.답십리16구역,제기4구역,아현뉴타운 3 · 4구역,왕십리뉴타운 1 · 3구역,정릉10구역,신정뉴타운1-2지구 등이다.

현지 중개업소들은 "대규모 이주가 시작되면 5000만~1억원 이하로 전세를 구할 수 있는 주택이 크게 줄어들 것"이라며 "세입자들이 아직 사업 진행속도가 늦은 주변의 재개발 사업장이나 서울 외곽 쪽으로 옮겨가 전셋값을 밀어 올릴 가능성이 크다"고 내다봤다.

재개발 · 재건축 사업장 이주 수요는 전세시장의 지속적 불안요인으로 꼽힌다.

서울시가 2002년 이후 서울 전역에 뉴타운 35곳을 지정하면서 고질화됐다는 목소리가 높다. 국토해양부와 서울시 등은 사업시행인가 등을 조절해 재개발 · 재건축 이주 수요를 분산하겠다는 방침이지만 신속한 사업 추진을 요구하는 주민들의 반발로 번번이 가로막히고 있다.

한국경제 | 2011.01.11 | 이정선 기자 | 기사보기

 

 

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3. 내집마련 나중에 … 눌러앉은 세입자

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● 주택수급 평형,지역,시기 '미스매치'가 전세난 불 질렀다

 

- "부동산 시세차익 힘들다" 집 장만 대신 당분간 전세

 

결혼 12년차로 두 자녀를 두고 있는 직장인 K씨(42).그는 장기전세주택(시프트)에 들어가기 위해 무주택을 고수하고 있다.

글로벌 경기침체 이후 집값이 떨어지는 것을 직접 목격한 터라 주택 구입은 신경도 쓰지 않는다. K씨는 "전셋집 보증금에 연봉을 한 푼도 쓰지 않고 5년 모아야 집을 살 수 있는데 현실적으로 불가능하다"며 "시세차익도 기대하기 힘들어 계속 전세로 눌러 살 계획"이라고 말했다.

◆ 두드러지는 '수요초과'
A씨처럼 주택 구입을 망설이는 세입자들이 크게 늘면서 최근 주택 임대시장에 '수요 초과'가 두드러지고 있다.

전문가들은 작년 이사철부터 계속 심화되고 있는 전세난 원인 가운데 하나로 시세차익을 얻기 어려워진 부동산 시장을 꼽고 있다.

매매로 전환되는 세입자는 줄어들고 신혼 부부 등 신규 전세 수요는 이어져 전세 수급불균형이 초래됐다는 것이다.

장성수 주택산업연구원 선임연구위원은 "버스에 올라 타는 사람들은 많은데 내리려는 사람이 없다는 게 요즘 전세난의 특징"이라며 "웬만해선 갈아 타려는 사람이 없어 구조적으로 버스가 미어터질 수밖에 없는 상황"이라고 진단했다.

여기에 현 정부 들어 장기전세주택 보금자리주택 등 값싼 주택에 거주할 수 있는 대안이 등장하면서 다른 주택 구입을 미루거나 꺼리는 현상도 두드러지는 추세다. 예컨대 수도권 2기 신도시 등에선 미분양 아파트가 넘쳐나고 있지만 주변 전셋값의 80% 이하에 최장 20년간 거주할 수 있는 시프트 청약에는 매번 10 대 1 안팎의 경쟁률을 기록하고 있다.

 

◆ '눌러앉기'도 급증
민간 건설업체가 공급하는 아파트보다 분양가가 훨씬 낮은 보금자리주택에 당첨되기를 기다리느라 전셋집을 전전하는 이른바 '눌러앉기 세입자'도 늘고 있다. 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "보금자리주택은 본청약 이전에 신청할 수 있는 사전청약 방식이 도입되다 보니 실제 입주할 수 있는 기간이 1년 이상 더 길어진다"며 "아무래도 이런 수요들이 전세난에 직접 간접적으로 영향을 미치고 있는 것으로 보인다"고 말했다. 자가(自家)에 큰 관심이 없는 1~2인 가구 증가도 소형 임대수요 증가에 영향을 미치는 요인으로 거론된다.

이처럼 전세 수요가 급증한 상황에서 아파트 입주물량이 급감하는 올해와 내년에는 전셋값이 더욱 가파른 상승 곡선을 그릴 가능성이 높다는 지적이 나온다. 부동산정보업체인 부동산114에 따르면 서울 인천 경기 등 수도권 입주물량은 지난해 16만8144채에서 올해 10만8573채로 35%가량 줄어든다.

 

한국경제 | 2011.01.12 04:06 | 이정선 기자 | 기사보기

 

 

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4. 지나친 저금리가 전세 씨 말렸다

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● '전세流民' 150만명 … 부동산시장 구조변화 못 읽는 정부

중소기업 간부 A씨는 서울 미아동에 전셋집을 구하려다 포기하고 고양시 화정지구 아파트를 알아보고 있다.

보증금 3억원짜리 정도를 생각했는데 전세 물건은 자취를 감췄고 월세만 있어서다.

A씨는 "중개업소 측이 130㎡ 아파트를 보증금 1억5000만원에 월세 110만원을 달라고 했다"며 "받는 월급과 생활비 등을 따져보면 월세는 도저히 감당하기 힘들어 아이 학교 문제에도 불구하고 이사를 결정했다"고 말했다.

◆ "새로운 전세난 요인된 월세"
저금리로 돈 굴릴 곳을 찾지 못한 집주인들이 전세와 월세를 결합한 '반전세'로 전세계약을 맺으려는 것도 새롭게 등장한 전세난 심화 요인이다. 월세를 감당하지 못하는 세입자들은 싼 전셋집을 찾아 외곽으로 밀려나거나 '울며 겨자 먹기'로 월세 계약을 하고 있다. 전문가들은 "월세 지출 부담이 커지면 세입자에서 벗어나는 기간도 길어질 수 있다"며 "월세 부담을 낮출 수 있는 대책이 필요한 시점"이라고 지적했다.

전문가들은 월세가 주택 임대시장의 새로운 트렌드로 빠르게 자리잡을 것으로 전망했다.

전세제도는 집값이 계속 올라야 유지 가능한 제도라는 점에서다. 주택을 가지려면 매입비용,보유세,거래세,수선유지비 등이 든다.

부동산 컨설팅업체인 나비에셋의 곽창석 사장은 "고속성장 시대엔 집값이 계속 올라 전세를 끼고도 집을 샀다"며 "앞으로 연 5~10%가량 집값이 올라야 전세를 낀 주택 매수가 이어질 수 있다"고 말했다.

집값 추가 상승에 대한 기대가 사라지면 전세주택은 월세로 빠르게 전환되거나 매매시장에 나올 것으로 예상된다.

서후석 명지대 부동산학과 교수는 "현재 수도권 아파트 월세 수익률은 연 7% 정도로 추산된다"며 "중장기적으로 집값이 안정되면 월세 중심으로 재편될 것"으로 전망했다. 서 교수는 "월세는 지출이란 인식이 강해 전세 물건에 대한 수요를 늘려 전세난 심화 요인으로 작용하고 있다"고 분석했다.

◆ '월세 피하자'…서울서 수도권으로
서울 인근 신규 분양 단지에는 최근 전세 물건을 찾는 세입자들이 부쩍 늘고 있다. 용인시 파주시 등에선 중소형 전세 물건은 선취매까지 등장했다. 용인시 수지구의 한 중개업소 관계자는 "지난달부터 전세 문의가 부쩍 늘고 있다"며 "찾는 세입자들의 대부분은 급등한 전셋값 차액을 부담하지 못하거나 월세로 나가는 돈을 아끼기 위해 집을 옮긴다고 대답한다"고 전했다.

그동안 전세와 월세는 공급 물량에 따라 비중이 변해왔다. 분양 대행업체인 내외주건의 김신조 사장은 "전세난이 심각한 시기엔 예외 없이 월세 비중이 높아지고,전세 수급 여건이 원활하면 전세 비중이 높아졌다"며 "월세 비중 증가 현상은 주기적으로 반복돼 왔다"고 말했다.

 

◆ 전세流民 : 전셋값 급등과 물량 부족으로 외곽으로 밀려 나는 세입자를 말하는 신조어다. 두 배 가까이 오른 전셋값을 이기지 못해 서울시내에서 외곽으로,다시 수도권으로 옮기는 사례가 늘고 있다. 임차 형태도 전세에서 반(半)전세나 월세로,주거형태도 아파트에서 연립이나 다세대로 열악해졌다.

 

한국경제 | 2011.01.12 04:06 | 조성근 기자 | 기사보기

 

 

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5. 수도권ㆍ저소득층만의 문제 아니다

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● '전세流民' 150만명 … 부동산시장 구조변화 못 읽는 정부

 

- 가계부채 늘어난 중산층, 어쩔 수 없이 세입자 못 벗어나

- 부산·대전 등 지방도 전세난

 

과거 전세난 때와 달라진 점은 전셋집에 살고 있는 중산층이 늘어났다는 점이다.

수도권을 비롯,부산 대구 대전 등 전국적으로 전세값 급등이 확산되는 점도 과거와는 다르다.

이런데도 정부는 잠실 과천 등 일부 지역의 국지적인 현상이라거나 일부 빈곤층의 고착화된 불만으로 인식,오판을 자초했다.

◆ 낮아지는 자가 비율
국토해양부의 '2008년 주거실태조사'에 따르면 자기 집에 사는 중산층의 자가(自家) 점유율은 54.70%로 2년전 조사때보다 0.59% 포인트 감소했다. 중산층의 자가보유율이 떨어졌다는 것은 뛰는 집값을 소득이 받쳐주지 못해 집을 장만하지 못하거나 가계부채 증가로 세입자로 전락했다는 의미다.

함영진 부동산써브연구실장은 "2009년 서울의 연소득 대비 주택가격비율(PIR)이 9.4(소득을 한 푼도 안쓰고 9.4년간 모아야 내집마련)로 세계 최고 수준이어서 수도권에서 서울,서울 외곽에서 강남권 등으로 옮겨가려는 욕구가 강한 중산층의 내집마련이 쉽지 않다"고 설명했다.

 

◆ 맞춤형 전세대책 필요
부동산 전문가들은 전세시장에서 차지하는 중산층의 영향력을 감안,전세난을 해소하기 위해서는 이들을 겨냥한 맞춤형 정책이 필요하다는 지적을 내놓고 있다.

윤재호 메트로컨설팅 대표는 "강남 등 요지에서 자가주택에 살고 있는 비율이 높은 고소득층이나 주로 외곽에 거주하는 저소득층과 달리 중산층은 학군 수요 등에 따라 요지와 외곽을 오가기 때문에 전셋값 움직임을 좌우한다"고 설명했다. 윤 대표는 "강남과 목동,중계동 등 학군 우수지역과 주변에 이런 수요를 흡수할 수 있는 전셋집과 임대주택이 많아야 결과적으로 전세시장도 안정될 수 있다"고 주장했다.

이동현 하나은행 부동산전문위원은 "1~2인 가구 위주의 소형주택 공급에 무게를 둬 전세난을 잡겠다는 정부대책은 3~4인 가구인 구성된 중산층의 전세난 해소에 한계가 있다"며 "주택수급과 교육문제를 한꺼번에 풀수 있는 묘책이 필요하다"고 말했다.

지방의 전세난도 상황이 심각하다. 지난해 전세값이 20% 넘게 뛴 부산에서는 서울처럼 재개발,재건축 이주수요가 급증하는데 비해 올해 입주물량이 작년보다 25% 이상 줄어 전세난이 심화될 전망이다. 대전 지역도 비슷하다. 지난 1년간 전셋값 상승률이 16.16%를 기록할 정도로 전세난이 심각하다. 유성구 I중개업소 관계자는 "지난해 상반기 입주 물량이 거의 없었던 영향이 하반기 전셋값 급등으로 이어졌다"며 "노은동에 있는 전용 85㎡형이 6개월 만에 1억5000만원에서 1억8000만원으로 올랐다"고 전했다.

 

한국경제 | 2011.01.12 04:06 | 김태철 성선화 기자 | 기사보기